广州酒店价格联盟

任志强谈房地产发展趋势:城市化进程无法抵挡!

中房培刘川2021-10-09 09:19:51




6月9日,在厦门举行的一场论坛上,知名地产大咖任志强带来了50页的PPT、做了长达1小时的精彩演讲。和以往犀利的风格一致,任志强金句频发,句句精辟、干货满满。


实录一:

城市化进程无法抵挡,房地产市场根本不用担心

 

近来各省的人才政策引来不少关注,任志强对此有自己的看法。“发达国家发达地区城市人口比例高达73%,但中国到2017年仅有41%左右。”


任志强认为,要实行“十六大”提出的实现小康、实现现代化的三大目标,需建立在城市化率到达70%的基础上。


在他看来,未来,城市化率发展如何,是中国经济能否持续快速发展的重要条件。人才政策加速了城市化率进程,西安、武汉等城市靠着人才政策大幅提高了城市人口流入速度,人口战略是未来发展的基础。


有人问,未来十年房地产市场怎么样?


任志强认为,不管怎么样,城市化进程是无法抵挡的。从未来的发展看,房地产市场的未来根本不用担心。现在,有很多人担心政策变化,事实上,政策变化还不如人口变化。


目前,中国的独居人口已经达到7500万,而未来按照全球的发展规律来看,中国的独居户或将发展到25000万户。这表明,未来房子的需求空间越来越大。

 

实录二:

看好楼市,想占房价便宜的人从来没有出现过

 

有现场观众询问是否要出手买房,任志强直言不讳的说,“想占房价便宜的人,从来没有出现过。”


对于今年楼市情况,任志强表示,虽然今年1-4月份,全国商品房销售额持续下降,但任志强认为按照目前现有态势,今年的数据肯定会低于去年。但低于去年数据,不代表市场就完了。即使是15亿平方的数字,也是一个很大的市场,也是中国历史上第二高的数据。


此外,他还揭露了房价上涨的秘密,就藏在商品房销售额和销售面积两条线中间。两条线距离越大说明房价涨的越快,反之房价下降。


到目前今年一季度,是今年有史以来房价上涨最快的,上涨了8.5%,非常高。任志强表示。“从来没见过,在这么严厉的调控情况下,房价还涨的那么快。


以下是任志强厦门演讲部分精彩内容:




1、现在大家都没钱了。从数据来看,消费者没钱了,开发商没钱了,政府也没钱了。现金流跑得过政府,就相对安全。


2、调控房价的政策有一个问题——即以平均数调控房价造成的失真,多数国家重视中位数,而非平均数,因为平均数容易受极端值影响。核心是平均数在统计上容易操作,你让我限价?比如我把市区的房子与县城的房子放在一起搞平均,这造成了县城房价上涨。在全国范围来看,就是重点城市价格下跌,但全国价格上涨。这是搞平均的后果,扭曲了价格信号。


3、房地产业是功臣。2017年,全国房地产业人均税收24万元,人均利润31.5万,就业人数275万。经济离不开房地产。


4、买不起房的人,应该感谢买房的人。因为中国的城市,越盖越好,越来越发达,买不起房的人,也在享受先进的市政设施,这些成本是谁支付的?是买房者,正因为有人买房,你才能"便车"!


5、调控并无法律依据,它破坏了市场经济体系。政策引发的不确定性,是当下房地产商最头疼的问题。


6、正因为调控,不买房的人也会去摇号,因为号转卖就是钱。正因为调控,感情好的夫妻离婚了,买房资格就是钱。


7、房子当然是用来住的。世界范围内,租赁房都主要由私人提供,不让人买房,谁有房出租呢?所以要让人尽情买房,买100套也行,这样租房市场才会有充分的供给。


8、城市化是人类进步的动力,中国的城市化率,按国际通行标准,不过40%出头,还非常低,离70%的目标,远得很,这需要440亿平方米城市住房,全国现在城市住房为220亿至240亿平方米,再加上独居家庭的迅速增加以及改善的需求,供给缺口很大。


9、房地产税征收可能性很小。据2011年城市家庭住房私有率显示,最低收入户为78.8%、低收入户为84.5%,高收入户为90%,最高收入户为90.7%,两极的差距完全不是人们想象的那么大。最低收入与低收入阶层,虽然住的房子可能不太好,但可能都要纳税,这就会引发社会不满,况且,税已经很高了。


10、最大人口变化是未来中国独生户大量增加。对于政策来说,我们每个人都会担心政策变了,政策变化不如人口变化,最大人口变化是独居户,到目前为止我们独居人口达到7500万人,过去3年每年独居户以30%-40%的速度增长,这7500万里头其中一部分是老人,大约要占3500万人,另外一部分是80后、90后、00后,00后不会再跟父母住在一起了,哪怕是一个人他也要单独一个出去住,所以表面上看,中国在计算户籍人口时候,一个家庭已经满足一套房,但要是把独居户算上的话,我们的房产远远不够。


那独居户的发展趋势是什么,如果按照欧洲、北欧大概平均40,按西欧算,大概平均30左右,就是全球的发展趋势都导致大量的独居户增加,而不会减少,其中和老龄化有关,导致欧洲越是老人越住大房子,年轻人住小房子,因为年轻人会到老人家里去回去庆祝生日、圣诞节,而老人绝不去年轻人家里。


反而中国人因为要带孩子,所以把老人请到家里,但是独居户不再跟老人住在一起,我们估计在几年以后会导致大道25000万。现在全国一共多少了,一共就3亿,如果要再增加两亿家庭的话,那么得需要多少房子,那么大家需要自己计算,所以未来的需求会越来越大,这是我们当前取得的几个问题,他认为能解决问题,我个人觉得这些都解决不了。


11,任志强先生演讲开始时说,10多年前,有朋友问我要不要买房,那时听我话的人都发财了(此时是笑声和掌声),有些人现在还问我要不要买房,我基本就不回答了。


12,任先生演讲结束后,现场提问环节,第一个问题就是:我现在要不要买房?(现场哗然),任先生修养好,没发火。只是说:任何想占房价下跌便宜的人,都没有得逞。



6月23-24日 地点:郑州召开《2018商业地产商铺销售去化策略与六大节点营销战术高级研修班》



碧桂园营销课程 大连召开《碧桂园5500亿业绩跨越式增长的管理模式及九大营销手法解码》学习班



中国房地产培训协会

《碧桂园5500亿业绩跨越式增长的管理模式及九大营销手法解码》特训营

时间:2018年6月22日24日(22日为报到日) 地点:浪漫之都·大连市

中国已经进入了后地产时代,市场需求逐渐走向相对平衡,利润率不断下降,精细化程度日益提升,所以,房地产传统营销模式必须进行变革,谋求与新时期元素、“新常态”市场特征相结合的新模式,重构营销环节价值链;若继续沿用砸广告、蓄客、拓客、杀客的套路将会在房地产营销的路上越来越步履蹒跚。如何在“新常态”下变革升级营销模式,如何以创新思维寻求新千亿业绩的风口? 

碧桂园从2012年的476亿到2017年的5508亿,成为房企销售冠军, 短短五年,碧桂园业绩实现了10多倍的增长。这种跨越式的业绩增长是如何形成的?支撑这种增长的背后动因是什么? 本次培训由前碧桂园营销学院院长文远院长从分析标杆房企入手,解码标杆房企的顶层设计、创造性提出业绩持续增长的背后逻辑是业务链、人才链、文化链的打造,提出新常态下拉动业绩依靠的业务链、人才链、文化链这三驾马车的无缝对接和完美结合,同时分享了碧桂园集团模式,营销体系构建及营销管控,投资拓展、营销标准化和四位一体的营销打法等五个方面和营销拓客打法全方面解码碧桂园5500亿跨越式增长的模式。

课程收益一堂课让你读懂房地产——

1、标杆房企线下拓客营销对企业绩效的战略价值

2、标准化动作对于拓客执行是否到位的重大战略意义

3、深度解析碧桂园拓客十大核心步骤

4、全面解析房地产强销模式,深入探讨强销模式与本企业营销工作的结合。

5、通过讲解与现场诊断帮助各企业找到营销去化的有效解决方案

【课程特色】

1、资深专家与您分析房产行业发展趋势,帮你梳理项目销售解决方案,实现项目价值最大化。

2、解析项目定位过程中的常见误区,并规避项目定位的错误对后期营销造成的影响。

3、读懂互联网+”、“电商”大数据时代下热门营销技巧对楼市销售有何启发?

4、培养正确的营销提升工作逻辑与思路,工作方法可复制,销售策略从此靠谱。

5、国内唯一全面解析碧桂园营销战略与方法的课程。

【培训对象】

房地产公司董事长、总经理、营销副总、营销总监、策划总监、销售总监等营销核心决策者、

中高层人员;房地产营销代理公司和营销策划公司的总经理及营销策划、销售核心层管理者。

【课题要点】

基于高周转模式的集团管控

1.1. 管理思路:1+3模式,围绕利益最大化目标。

1.2. 管理重心:3个中心:服务项目为中心、保证营销为中心、以项目利润和现金流为中心。

1.3. 管理举措:3项抓手:抓工程质量、抓总部服务、抓绩效考核。

1.4. 管理主线:集团、区域、项目三级管控

1.5. 成就共享

1.5.1. 项目达到成交共享的条件:567

1.5.2. 成交共享的奖金计算及放发方式

1.5.3. 实现成就共享8步曲

1.6. 同心共享

1.6.1. 同心同享的基本要求

1.6.2. 同心同享的实施细则

2. 基于目标达成的营销体系

2.1. 营销三级管控

2.1.1. 一级 总部:营销专业方法论和营销专业系统支持的服务平台

2.1.2. 二级   区域营销专业大区:达成营销业绩目标的管理平台

 区域营销管理部:接近市场的营销管理部门

2.1.3. 三级   项目:业绩创造的主体

2.2. 营销体系组织架构

2.2.1. 总部架构及六大职能职责

2.2.2. 区域营销管理部、销售中心各板块职责边界

2.2.3. 大区营销总经理主要职责

2.2.4. 区域营销管理部架构及职责

2.2.5. 项目(销售中心)架构及职责

2.3. 营销绩效管理

对营销负责人基于下面四个指标进行综合绩效考核

ü 销售目标

ü 去化率

ü 净利率

ü 营销费率

2.4. 行政及费用管控

ü 授权和审批流

ü 营销费率管控

ü 代理分销商的管理

2.5. 人力管控

ü 编制管控:效能化、精英化、权责化

ü 基于人均效能的薪酬体系及佣金制度

ü 编外经纪人管理

ü 奖励和淘汰机制

ü 培训和发展管控

2.6. 激励措施

ü “大吃小”,“末位淘汰”解析

ü “成就共享”,“同心共享”解析

3. 高效判定地块价值的投资拓展

3.1. 市场调研

3.2. 本体调研

3.2.1.  地块信息盘点

项目区域位置 交通条件 地质地貌状况 项目周边环境项目划指标

3.2.2. 属性界定

ü 项目规模、城市价值 及区位 交通及环境资源

3.2.3. 初步判定

ü 项目大盘? 中小盘?

3.2.4. 市场占位项目区位辐射市场

ü 通达性城市道路公交接驳

3.2.5. 地块资源景观资源度假资源

3.2.6. 地块分析:资源盘点 属性界定 初步判定 市场验证

3.3. 城市调研

3.3.1. 分析板块

ü 城市影响力 市场阶段指标 市场潜力指标 市场趋势指标 市场风险指标

3.3.2.  城市分析的四步走

ü 人均 销售面积、常驻人口增长、土地市场竞争、施销比

3.3.3. 三步看:看经济、看市场、看销售

3.4. 竞品调研

3.4.1. 竞争范围

“五个维度”组合确定竞争范围

ü 区域竞争同资源竞争

ü 同总价竞争 同单价竞争

ü 同客户竞争

3.5. 竞争分析

3.5.1. 三个层面确定竞争分析维度

ü 宏观层面 :市场供应、未来竞争

ü 中观层面 : 总价/主力户型 、产品类型/密度、单价/速度

ü 微观层面:规划、景观、风格、户型空间、配套

3.6. 客户调研

ü 客户设定 制定调研计划

ü 调查问卷 深访问卷

ü 编辑、统计 结果呈现

3.7. 项目定位及可行性分析

3.7.1. 项目定位

ü 静态SWOT分析

ü 定位的方法论、战略定位 、项目市场形象定位、项目核心价值点

3.7.2. 客群定位

ü 区域未来潜在客群项目目标客群 可能增加的客群 客户需求细分

3.7.3. 产品定位

ü 产品物业类型划分 产品形象定位 创新产品建议  

3.7.4. 项目可行性分析

4. 全程营销标准化

4.1. 标准化背景及解决问题

4.1.1. 营销标准化背景:项目多、新人多、管控困难;20年营销经验需要沉淀

4.1.2. 营销标准化解决问题:新人熟悉营销全过程、高效管控、快速开发,业绩达成

4.1.3. 营销标准化:把营销变成标准化的工作流水线,六个阶段,64个集群包,300个工作节点,实现1000个项目的营销业务管控

4.2. 营销标准化的要素

4.2.1. 阶段:从摘牌到开盘交付的阶段划分

4.2.2. 节点:关键节点、主要节点、一般节点

4.2.3. 模板:营销实施的工具模板

4.2.4. 指引:营销动作指引

4.3. 碧桂园标准化阶段及节点介绍

4.3.1. 摘牌准备期

ü 地块调研

ü 户型配比

ü 货量组织

ü 示范区选址

4.3.2. 品牌导入期

ü 媒体采风

ü 品牌导入阶段媒体运用

ü 线上:报纸、影视、网络、户外

ü 线下:品牌活动、媒体公关

ü 自媒体在品牌导入中应用

ü 微信、微博、公众号做品牌推广

ü 社群品牌推广、微楼书制作

ü 案场包装策略

ü 户外包装策略

ü 围挡包装策略

ü 售楼处内外的整体包装

4.3.3. 项目入市期

ü 项目入市阶段媒体运用

ü 项目入市期的形象打造

ü 项目入市阶段硬广软文投放

4.3.4. 客户拓展期

ü 制定拓客计划

ü 客户是谁、客户在哪里、寻找客户10法

ü 拓客计划五要素:渠道、目标、物料、架构、激励

ü 拓客指标管理及激励

ü 拓客目标设定、拓客PK及激励

ü 末位淘汰、大吃小

ü 圈层四部曲

ü 定范畴、锁圈子、找渠道、树品牌

ü 案例分享:中海华山珑城如何实现高效拓客,开盘销售近5000套

4.3.5. 开盘准备期

ü 如何打造让客户心动的示范区

ü 营销如战役,示范区就是战场

ü 打造清晰引导区

ü 如何展示温馨的项目入口

ü 销售中心如何大气布局

ü 完备配套设施如何完美展示

ü 打造具有催眠效果的通道板房、主题包装

ü 示范区开放及认筹

ü 派筹落位分析及落位引导

ü 开盘定价策略

ü 开盘的流程梳理

ü 开盘活动策划

ü 开盘流程现场管理

4.3.6. 常销期的营销策略

ü 产品优化出库存

ü 价格策略去库存

ü 精准推广去库存

ü 资源整合去库存

4.4. 碧桂园标准化的演变

4.5. 其他标杆房企的标准化介绍

ü 龙湖4217营销标准化

4.6. 万达营销标准化

5. “四位一体”的营销模式

5.1. 四位一体介绍

ü 产品、广告、拓客、销售手段是营销过程中的四个维度

ü 整体策略是把产品、广告、拓客、销售手段串在一起的准绳

ü 产品:从竞品分析、客户分析、类品分析、产品分析得到产品定位

ü 广告:从项目卖点、竞争对手、客户需求提炼广告策略

ü 拓客:拓客地图、拓客渠道、圈层营销、拓客激励

ü 销售手段:围绕营销不同的阶段提供不同的销售手段

5.2. 运用四位一体打法的优秀案例

【师资介绍】

文远老师:业界知名的房地产营销策划和转型发展研究专家,碧桂园营销标准化体系创建者之一,曾任碧桂园区域营销总经理,华南理工大学硕士、碧桂园营销学院院长、好屋大学校长、人社部企业大学课题组副组长。任职碧桂园期间曾协同各部门打造《碧桂园营销标准化管理手册》,《碧桂园营销开盘手册》,《销冠工作手册》,其中《碧桂园营销标准化管理手册》共500多页,被业界公认为碧桂园营销管理的天书;负责碧桂园1万多营销人员的培养,构建了从销售顾问、营销经理、区域营销总的培养体系和人才梯队。任职好屋中国期间,搭建好屋大学培训体系,培养房地产电商人才,培养好屋合伙经纪人,对好屋战略和品牌构成支持。曾任职华为、友邦两家世界500强公司及碧桂园、合景泰富两家香港上市公司。

【专业技能证书】

1、参加培训经考试合格的学员将获得由全国专业人才储备工作委员会颁发的《高级房地产策划师》专业技能证书。此证书全国通用,联网查询,(www.rencaiku.org.cn)根据地方单位实际情况,可作为相关人员上岗、考核、晋级、能力测评的重要依据。

2、请自备42寸的蓝底彩色证件照片、身份证(正反面)复印件及最高学历证明一份。

【收费标准】

培训费¥4580/人(含教材、现场咨询、楼盘考察、茶歇、培训费等)。证书费用¥1980元。

【报名方式】

请详细填写报名回执表发到179038873@qq.com张老师报名,此表复印有效。报到通知在开班前一周发放,请提前预定机、车票。食宿统一安排,费用自理,如需会务组预定房间,请提前致电告知。报名后3日内请将会议费汇入指定账号,以便安排相关会务工作,发票会场统一领取。

            (代合同)

------------------------------------------------------------------------------------------

单位名称


单位税号


通讯地址


联系人


培训人员姓名

性别

职务

联系电话

 

手机































汇款方式

户名:北京中房培会议服务中心

帐号:0200 0019 0920 1222 828

开户行:工商银行北京广安门支行营业室

□通过银行

□通过邮局

汇款金额

            

小写

¥:

预订服务项目

大床单间:○;标间合住:○;报考证书○

您在本次学习中需要解决的问题(请提前以书面形式发给主办单位,方便讲师在现场解答)。

此课程适合董事长带队参加效果更佳

 

 

 

 

参会单位(盖章)

主办单位(盖章)

中国房地产培训协会

协办单位(盖章)

北京中房培会议服务中心

【联系人】  13683292975   同微信         电子邮箱179038873@qq.com


Copyright © 广州酒店价格联盟@2017