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置业推荐:40万首付预算?!来看看这些120万出头的地铁单间

房得宝二手房2021-10-08 13:22:11
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置业需求

网友咨询:在工作了5年,公积金有一定的积蓄,加上存款差不多有40万吧,想在广州买房,对学位没要求,以后结婚生子可能还是会回老家,所以买的房子可能自己会自住,将来出租以租养供,一房一厅或者单间都可以。有什么推荐吗?


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需求分析

这位朋友即将回老家发展,工作了5年手上有房票,想在离开前在广州购置房产,主要还是要求好出租好转手的。好不好转手我们不好说,但是好出租的层面上,我们从海珠、番禺、天河选出了以下5个项目,希望能给这位朋友一点参考。


【海珠】

东晓南板块:金碧花园

新港西板块:双子星城


【番禺】

南浦板块:丽江花园

洛溪板块:广州奥林匹克花园奥园大厦


【天河】

石牌板块:环宇花园


1
金碧花园
海珠区 - 东晓南板块


数据参考日期:2017-12-05

参考户型1:第二金碧28㎡单间,110万-125万

参考户型2:第三金碧32㎡一房一厅,135万


项目优点: 


【配套】由三个项目组成,分别是第一金碧花园、第二金碧花园和第三金碧花园,规模大,周边配套以及项目自建配套已非常成熟,百佳就在楼下,银行、肉菜市场、食肆、医院、娱乐中心、商场、康体中心等一应俱全,生活便利


【交通】项目距离东晓南地铁口约一公里,步行时间约10分钟,此外,项目门口为“金碧花园”公交车站,公交线路比较发达 。


【教育】项目配建金碧幼儿园、第一金碧小学,周边有保利中学、蓝天中学、九十七中学高中部等学位资源


【电梯楼】电梯楼好租好售


【规划】未来广佛线石溪站会在附近设置出口,预计2018年开通。


【楼龄】最早的单位2000年,最新的2004、2005,楼龄均在20年内


【出租】一房户型出租水平在2500-3000之间,而且由于优秀的地理位置,相当好租


项目不足:


【噪音】项目位于工业大道两侧,部分单位则靠近江南大道和环城高速,面临噪音和粉尘污染;


【车位】车位严重不足,部分公共空地变成停车场,尤其是二期


【设计】部分早期建筑的外立面和户型设计陈旧,跟不上潮流;


2
双子星城
海珠区 - 新港西板块


数据参考日期:2017-12-05

参考户型1:星辉轩28㎡复式一房一厅,128-135万

参考户型2:星辰轩27㎡复式一房一厅,123-130万


项目优点: 


【地铁】距地铁8号线中大地铁站步行距离约700米


【配套】周边生活配套丰富,附近有广百世纪超市、百佳超市,餐饮、银行、娱乐都一应俱全


【地段】身处批发市场之中,旁边就是旁边是广州国际轻纺城,而且靠近中山大学,步行350米可达中山大学南门


【电梯楼】电梯楼好租好售


【出租】户型小,周边配套完善,而且有大量来自布匹市场的租客,非常好出租。租金水平在3200元左右。很多业主表示几乎没有停租过。


【转手】转手成交尚算活跃, 317新政后房票紧张,我们只看链家网站公布自己的成交数据,一房单位依然成交了10多套。


项目不足:


【户型】复式户型实用率高(160%),但不是每个人都能接受,会有部分人觉得生活很压抑。而且双子星城很多户型采光不佳,生活舒适度不高。


【氛围】住户多为租客,人员流动性大。 


【噪音】处于商业中心,靠近马路,较为吵杂、


【学校】小区附近有瑞康路小学、市一级新港路小学,学校一般


3
丽江花园
番禺区 - 南浦板块


数据参考日期:2017-12-05

参考户型:德字楼36-44㎡一房一厅,120-135万


项目优点: 


【氛围】远近知名的人文小区,沿两条江岸线而建,社区有中心湖、大量绿化、非常舒服


【学位】有莱茵幼儿园、洛溪小学、洛城中学等


【配套】20多年发展,配套比较成熟, 包括公交总站、购物、幼教、社区医院、社区电影院、宏城超市等


【地铁】九如通津组团离地铁二号线南浦站很近,不到300米。距离地铁三号超过1.5公里,有公交车接驳


【电梯楼】电梯楼好租好售


【出租】单间租金2000左右


项目不足:


【品质】缺乏优质学位、医院、以及高档购物休闲场所


【户型】德字楼为港式设计,密度高,没有阳台,晾衣服都在楼道里


【保养】前期产品缺乏保养,显得老旧


【出行】虽然有公交总站,但公交线路不多,发车频次也不够高,有车出行更好


【楼龄】1997年项目,距今20年


【管理】物管费偏贵,且一直饱受业主诟病然,随着租客的增加,以及老业主的搬离,人文气质开始减弱


4
广州奥林匹克花园
番禺区 - 洛溪板块


数据参考日期:2017-12-05

参考户型:奥园大厦34-36㎡一室一厅,120-132万


项目优点: 


【交通】对洛溪来说交通位置好,周边公交系统发达,可抵达广州、番禺多个地区


【配套】周边配套比较齐全,华润万家、百佳均在步行10分钟范围内,楼下商业街和洛溪新城商业街能满足基本生活需求;社区内运动设施多,包括各种健身器材、大型泳池和小型跑道


项目不足:


【地铁】距离两个地铁口均有一定距离,其中距离三号线夏滘站1.8公里,需要接驳穿梭巴,距离二号线洛溪站960米


【学位】缺乏好的幼儿园、小学


【物管】小区物业一般,仅能完成最基本的保安和保洁工作


5
环宇花园
天河区 - 石牌板块


数据参考日期:2017-12-05

参考户型:文景阁25㎡一室一厅,115-145万


项目优点: 


【价格】二手价在板块内有优势


【地铁】距离地铁三号线岗顶站1.1公里,楼下为中山大道,出行比较方便


【设计】部分户型实用率达到90%


【大学】附近是暨南大学以及华南师范大学,散步休闲


【规划】在建11号线华景路站距离项目约400米,未来出行更方便


【出租】租金水平在2000元左右


项目不足:


【噪音】项目北面为华南快速干线和中山大道,均为城市主干道,有非常大的噪音、尾气和粉尘影响,建议置业选择南向


【学位】地段小学为市一级的天府路小学,好在中学为省一级的113中


【配套】尽管身处旺地,但楼下配套并不完善,需要步行至东方新世界、或者过马路到华景新城,或者前往暨大和华师购物休闲


【车位】平均三户一个车位,供需不平衡


最后说几句


本来还想着说让这位朋友珍惜房票,囤积一下力量买套小两房,不过跟这位朋友深入沟通后,让我触动很深。


他说,自己对广州这座城市而言终究是过客,他的朋友、家人都在老家,自己终究是要回去的,广州收入是高一些,但是赚钱再多也比不上与亲友共聚的幸福。


“这套房就当做是我在广州奋斗过的证明,将来有了孩子,TA也可以多一个出发点选择。”



以上内容由房得宝特约顾问 @宝爷 提供,不代表房得宝观点及立场,不构成投资建议。

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