广州酒店价格联盟

酒店房地产估价探析

估价师之家2019-05-02 20:46:26

酒店房地产具有较高的价值,收益构成复杂,投资建设、运营管理非常专业,投资回收期很长等特点,有别于一般的商业房地产。又因为酒店房地产市场交易非常少且均属于大宗交易,透明度非常低,交易案例难以取得,使得酒店房地产的估价更加困难,不同估价师就同一宗酒店房地产容易得出不同的价值判断。笔者认为在对酒店房地产进行估价的时候需要做多方面的、详尽的调查、分析和判断,方可测算出酒店的客观价值。本文主要通过对酒店特点、估价适用方法、具体的估价实例、以及酒店房地产市场分析要点等几个方面进行阐述,分享笔者在酒店房地产估价方面的心得体会。


近几年,随着中国经济的迅速腾飞,各省市纷纷上马酒店项目尤其是豪华星级酒店项目。经济型连锁酒店也迅速扩张。酒店房地产市场迎来一片繁荣景象。酒店行业的迅速扩张,带来了更多的估价机会。但是实际的情况是,酒店数量繁多,竞争激烈,四星级、五星级酒店平均入住率也就50%左右,大部分酒店经营惨淡。作为估价师,我们必须时刻掌握酒店行业的发展动态,熟悉酒店的开发建设流程、成本构成特点、运营管理方式和收益构成,方能对酒店给予一个客观、合理的价值判断。


一、酒店房地产分类及其特性


1. 主要分类方式

酒店的分类方式很多,常见的分类方式有如下两种。


1.1 按照酒店星级划分

根据《中华人民共和国旅游涉外酒店星级标准》,我国酒店星级主要是按照一星、二星、三星、四星、五星来划分的,酒店的星级越高,对酒店软件、硬件要求越高。


1.2 按照酒店功能(收益特点)划分

按照酒店功能划分,可分为:

商务型酒店:主要以接待从事商务活动的客户为主,要求比较好的地理位置,靠近商业中心区,配套齐全,交通便捷。此类酒店的客源比较丰富,一般不受季节性影响。

度假型酒店:以接待休闲度假的客户为主,酒店主要位于海滨、温泉或是风景区附近。这种酒店的特点是季节性很强,淡旺季非常明显,要求酒店提供比较完善的娱乐设施。

会议型酒店:以接待会议旅客为主,要求较多的大小会议室以及完善的会议设施配备以及一些商务配套服务,还要有配套的娱乐、旅游服务。此类酒店一般位于旅游区、郊区等离市区较远的地方。

经济型酒店(快捷酒店):此类酒店一般仅提供客房服务,以及配套简易的餐饮服务。

主题酒店:此类酒店为最近刚兴起的酒店,非主流。


2. 酒店房地产特性

酒店除具有房地产的通用特性,还有其自身的特性。酒店自身的特性如下:

回收期长。一般而言酒店的投资回收期都在10年以上。

专业性强。酒店运营管理相当复杂,涉及到客房管理、餐饮管理、会议管理等多方面的专业管理以及市场营销推广,专业性很强。大部分酒店都委托给专业的酒店管理公司进行管理。

运营成本高。酒店运营成本很高,仅管理费用一项就可以占到酒店收入的10%-20%。

分割转让性差。酒店由客房、餐饮以及会议、娱乐等其他配套服务用房构成,这些服务共同为酒店客户提供服务,不可或缺,难以分割转让。若强行分割转让其中的某部分功能,势必造成酒店的星级水平下降或是因配套服务不到位而导致价值贬损。


二、酒店房地产估价及难点分析


1.酒店房地产案例简介及适用的估价方法分析


1.1 案例简介

估价对象为安徽省**地级市商务型酒店,按照四星级标准建设。建筑面积45477.37平方米,总层数21层,其中1-3层为裙楼,共有客房384间,配有会议室、中西餐厅、宴会厅等配套用房。

1.2 适用的估价方法分析

酒店房地产规模普遍比较大,少则几千平方米,多则数万平方米,价值量高,在房地产交易中属于大宗房地产,市场交易案例非常少,交易情况不透明,很难从市场交易当中寻求公开市场价值。虽然案例缺乏,难以采用市场法,但市场上的交易价格仍然可以作为佐证。

一般情况下,已建成并投入运营的酒店房地产,适用估价方法主要为成本法和收益法。如果酒店正在建设之中或具有重新开发价值,那么,可运用成本法和假设开发法进行估价,此时假设开发法测算的价格应该赋予较高权重。


2. 成本法估价过程简述


2.1 成本法简要测算过程

酒店房地产成本构成的内涵与普通房地产是一致的,但是酒店的房地产成本又有其自身的特点。仅就建安造价而言,大多数的房地产,土建成本是建安造价的主要组成部分,装修次之,安装占比最少。酒店则不同,酒店房地产尤其是豪华型酒店土建成本、装修成本和安装成本约各占1/3。档次越高,装修成本和安装成本所占比重越大。

成本法简要估算结果如下表:

重置成本估算表

序号

费用名称

金额

备注

土地取得成本(元/平方米)

1271.20

含土地取得费、大配套费、土地税费等

开发成本(元/平方米)

5570.20


勘察设计及前期工程费(元/平方米)

125.10


建筑安装工程费(元/平方米)

5190.60

主要费用如下:基础处理及检测费用102元/平方米,土建费用及初步装饰费用2000元/平方米,酒店二次装修费用1500元/平方米,安装费用1580元/平方米,土建预算编制费用8.6元/平方米。 

基础设施建设费(元/平方米)

217.00


公共配套设施建设费(元/平方米)

0.00


其他费用(元/平方米)

37.50


管理费(元/平方米)

205.23

以土地取得成本和开发成本为基数

销售费用(元/平方米)

0.00

考虑到酒店自建自营,不销售,根据委托要求,此项费用不发生。

投资利息(元/平方米)

545.87

土地取得成本计息期为2.5年,开发成本、管理费用等在建造期内均匀投入,计息期为1年。银行一年期贷款利率为6%。

销售税费(元/平方米)

0.00

考虑到酒店自建自营,不销售,根据委托要求,此项费用不发生。

销售利润(元/平方米)

1409.40

开发周期2.5年,开发利润取20% 

建筑物重置成本(元/平方米)

7730.70

二+三+…+七

成新率

100%


估价时点建筑物积算价格(元/平方米)

7730.70

八*九

十一

估价对象评估价格(元/平方米)

9001.90

一+九


2.2 成本法估价难点分析

主要难点是根据酒店建造标准确定合理的土建、装修及安装造价。酒店的用水量、电力及消防要求非常高,此项费用需要重点考虑。

酒店开发利润的确定是难点。市场上大部分酒店都是自建自营或是开发商建设、委托酒店管理公司进行管理,较少开发之后出售,开发利润的数据很难获取。鉴于目前酒店行业的实际经营情况,大部分是政绩工程,相当一部分处于盈亏平衡状态,因此开发利润比较低。


3. 收益法估价过程简述


3.1 收益法测算过程

酒店属于收益型房地产,主要靠未来潜在收益收回投资并实现盈利。因此酒店的收益情况、运营成本高低非常重要,尤其是未来的收益情况,是决定酒店价值的关键因素之一。不同的酒店收益构成不一样,但总体而言酒店房地产主要有如下收益项目:

客房收入:酒店的主要收入来源。

餐饮收入:一日三餐,宴会如婚宴、party、年会等等。

会议室收入:大小会议室、多功能厅。

娱乐康体收入:KTV、健身馆、采摘、垂钓等等。

其他收入:客房内收费用品、商务中心、零售店等等。

收益法的测算是模拟酒店经营过程,根据酒店收益项目分别计算其收入、支出,进而算出酒店的年净收益,还原出酒店房地产收益价值。年净收益计算在实际操作中有三种处理方式。


3.1.1第一种做法是根据酒店的客房数量、餐厅数量及可容纳人数、会议室数量及大小规模等影响因素,分析预测客房价格及入住率、餐饮上桌率及人均消费水平等数据进行各个单项计算,最后汇总得出酒店房地产的整体年收入。


3.1.2 第二种方法是根据委托方提供的财务报表进行经营项目调整后计算出酒店年收入。


3.1.3 第三种方法是先计算出客房的收入,然后根据其他收入与客房之间的比例关系,换算出酒店房地产的整体年收入。举例如下:

⑴售价调研

根据市场调研,与建成后的估价对象具备可比性的敬亭山度假村、**国会台客隆酒店的大床房、双人房客房网络售价在280-329元/间(套).日。估价对象的实际网络售价为298元/间(套).日,此价格具有较强竞争力,符合市场情况。

根据酒店的市场经营情况,一般客房价格分为散客价、协议价和合同价。散客价高于协议价、合同价。网络售价为协议价。根据酒店运营情况,估价对象各类型客房及价格情况如下表:

(元/间.日)


序号

房型

室内面积

散客价

占比

协议价

占比

合同价

占比

平均价格

1

大床房

35

368

30%

298

50%

288

20%

317

2

双床房

35

368

298

288

317

3

套房

75

768

658

658

691

4

总统套房

260

18888

10000

10000

12666.4


⑵空置率及租金损失

根据估价人员对市场上估价对象类似房地产的经营情况分析,酒店客房的出租率与旅游季节、会议、招商、考察、婚宴情况等因素有关,而且不同房型客房的出租率也不尽相同。

权威部门没有公布**市的酒店经营情况。**市经济实力在安徽省居中间位置,故有关数据参照全省标准进行计算。

根据国家旅游局公布的《安徽省2013年度旅游星级饭店统计调查情况的通报》,2013年安徽平均客房出租率为52%,四星级饭店的客房出租率为50%,四星级酒店平均售价为323元/天.间。


⑶客房收入分析

根据上述出租率水平,结合估价对象自身情况,各个房型出租率如下:


序号

房型

散客价

协议价

合同价

日平均价格

套数

出租率

客房年毛收益

(万元)

1

大床房

368

298

288

317

137

55%

871.84

2

双床房

368

298

288

317

227

55%

1444.58

3

套房

768

658

658

691

19

15%

71.88

4

总统套房

18888

10000

10000

12666.4

1

5%

23.12

5

合计/平均




325.23

384

52.9%

2411.42


估价对象平均房价为325.23元/间.日,与四星级酒店平均售价相当,符合估价对象自身情况。


⑷酒店年收入计算

估价对象客房年有效毛收益为2411.42万元/年(见上表)。

酒店年收入包括客房收入、婚宴收入、会议收入、其他餐饮收入等。根据国家旅游局公布的《安徽省2013年度旅游星级饭店统计调查情况的通报》,2013年安徽四星级酒店客房收入占营业收入的 比例为41.02%。根据上述比例,估价对象年收入

=2411.42/41.02%=5878.64万元/年


⑸收益价格简要计算表


项目

计算过程

费率

备注

基础数据

建筑面积

45477.37



年有效毛收益(元)

年有效毛收益(元/平方米)

1292.65


根据国家旅游局公布的**省星级酒店统计数据,

客房年有效毛收益占营业收入的41.02%。 

年运营费用测算

建安造价(元/平方米)

5190.60



估价时点时建筑物重置成本(元/平方米)

7730.70



管理费用(元/平方米)

155.12

12.00%


维修费用(元/平方米)

77.86

1.50%

以建安造价为基数求取

房产税(元/平方米)

155.12

12.00%

以年有效毛收益为基数求取

营业税等(元/平方米)

73.03

5.65%

含营业税、城市维护建设费、教育费附加及印花税以年有效毛收益为基数求取

保险费(元/平方米)

15.46

0.20%

以建筑物重置成本为基数求取

物料消耗(元/平方米)

129.27

10.00%

以年有效毛收益为基数求取

商业利润(或经营利润)(元/平方米)

51.71

4.00%

以年有效毛收益为基数求取。

运营费用合计(元/平方米)

657.57



年纯收益测算

年纯收益(元/平方米)

635.08



资本化率的确定

安全利率(%)

3.00%



风险调整值(%)

6.50%



资本化率(%)

9.50%



收益年限的确定

总收益年限(N)

35.80


建筑物剩余使用年限与土地剩余年限相比取低值

净收益变化的年数(n)

10.00



确定收益价格

收益价格(元/平方米)

9168.44

6.03% 

净收益前10年逐年上涨,然后保持不变。


3.2 收益法不同处理方式的优劣对比及难点分析

3.2.1 优劣势对比

上述三种处理方法各有优劣势,详见下表


方法

收益处理方式

优点

缺点

第一种

详细计算各收益项目,加总计算出酒店整体收入

根据不同酒店特点进行计算,计算过程详实、具体,收益项目具体、透明。

上桌率、人均消费等关键性数据的确定比较主观,容易造成价值的较大偏差

第二种

根据委托方提供的经过审计的近三年财务报表进行分析调整

财务报表经过审计,资料依据充分。用近三年调整后的财务报表进行处理,具有更高可信度。

对于新建酒店不适用。

如果同一公司名下有多种不同类型经营业务,则不适用。

需要估价人员有较强的会计知识。

第三种

先计算客房收入,再根据客房收入与其他收入占比关系匡算计算出酒店整体收入

简单,可操作性强,采用平均数据结合估价对象自身情况进行计算,可靠性比较强

忽略了不同酒店类型其收益构成不同对价值的影响


3.2.2 收益法难点分析

酒店房地产一年四季客房出租率和出售价格均会发生变化,旺季价格上涨,出租率上升,淡季则反之;年底时候会议室价格及出租率上涨。但是相对于整年而言,进行统计整理去除不合理波动影响外,各年整体价格水平相对稳定。因此在分析测算客房均价、人均消费等数据时应当以年为单位进行考虑。

酒店运营成本的估算。根据笔者的跟踪调查,酒店运营成本至少要占整体收入的40%-50%之间,最大的成本是管理费用,要占10%-20%。注意必须扣除归属于非房地产的收益比如家具家电折旧、物料损耗等等。


三、酒店房地产市场分析要点


酒店房地产的市场分析应该具有很强的针对性。必须针对估价对象类型做如下市场调研:


1. 竞争性产品调研:竞争对手数量、区域位置、客房数量、日售价、潜在竞争对手等影响估价对象目前和将来的定价策略和市场份额的影响因素。

2. 对估价对象未来收益产生影响的因素:本地区的会展业发展情况及规划、旅游业发展情况及规划、地区未来几年发展规划、近几年的地区宏观经济运行情况。

3. 地方特色影响因素:主要是指地方的消费偏好。不同地区消费者的消费偏好不同,会影响到酒店的收入结构。有些地区老百姓喜欢下馆子,那么该地区的酒店餐饮收入就会比较高。有些地方城区比较小,高档饭店不多,那么高档酒店的婚宴收入就可能会很高。有些地方洗好泡澡,那么酒店的康体收入就会比较高。

4. 可预见的未来分析。酒店属于典型的收益型房地产,其价值高低主要依赖未来所能产生的收益多少。因此可预见的未来几年对酒店业影响因素的分析非常重要。


四、估价心得


酒店房地产估价对估价师的综合素质要求非常高。高档酒店装修比较豪华、非常有特点,选用的建材多为进口,需要估价师能够判断装修风格,对建材熟悉。能够从一些外观、室内装修装饰细节上比如建筑物外观、大堂、壁画、吊灯、电梯等等判断出一个酒店的档次。能够从酒店的坐落位置、周围环境初步判断该酒店的类型、消费者类型和辐射范围。还需要搜集、分析和运用大量的数据,结合长期趋势法预测酒店未来的收益、成本支出,以测算出酒店的客观市场价值。笔者根据多年的估价经验,在此抛砖引玉,如有不周之处,请批评指正。

(本文作者:国策评估天津分公司 阮宗斌)


估价师之家

估价师专业知识、深度房地产信息平台

微信号:gujiashizhijia

↑↑↑长摁二维码添加关注
Copyright © 广州酒店价格联盟@2017